[Цивилистика] Реформа правил ГК о недвижимости: что нового? (Андрей Егоров, Антон Иванов, Андрей Рыбалов)

Данную тему выбрали участники Клуба цивилистов.
Это связано со вступившими в силу изменениями ГК РФ, в результате которых появились понятия земельного участка, здания/сооружения, помещения. Рассмотрим на заседании, что именно нового привнесла в наше право эта реформа, обсудим её плюсы и минусы. Гостем мероприятия будет А.А. Иванов, в прошлом председатель ВАС РФ и руководитель рабочей группы Совета по кодификации, связанной с реформой вещных прав.
Программа:
1. Понятие земельного участка.

• Как быть со случаями, когда здание / сооружение находится на земельном участке, но он не сформирован должным образом? Имеют ли собственники здания какие-то права на данный земельный участок?

2. Здания и сооружения как недвижимые вещи

• Что означает новая норма о том, что здания могут быть образованы в результате раздела или объединения других зданий. Что имеется в виду? Какие критерии такого раздела или объединения?
• Можно ли разделить многоподъездное единое здание на несколько (по количеству подъездов)?
• Можно ли объединять стоящие в отдалении друг от друга здания в единое здание? Существует ли при этом требование, чтобы они находились на одном и том же земельном участке?

3. Принцип акцессии и его воплощение в российском праве недвижимости (ст.287.1 ГК).

• Ст. 287.1 ГК закрепляет, что право собственности на здание может возникнуть у собственника земельного участка, но иное может быть предусмотрено договором. Что здесь имеется в виду? Любой договор? А как быть с принципом единства судьбы здания и земельного участка?
• Что означает отказ от данного принципа для зданий, построенных на публичной земле? Презумпцию вещной аренды / подразумеваемого права застройки?
• П.1 ст.287.3 ГК: «1. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.».

А что будет, когда договор закончится?!

• Особенно в контексте правила той же статьи: «4. Случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.»

4. Помещения

• Помещение как правовая и как техническая единица: в каком значении его упоминает закон?
• Жилые и нежилые помещения. При том понятии жилого помещения, которое дано, - пригодность для постоянного проживания, - все апартаменты становятся жилыми помещениями? Значение имеет только один объективный фактор пригодности для постоянного проживания без учёта градостроительных и иных особенностей?
• Раздел здания, при котором образуется помещение. Почему закон не упоминает волеизъявление собственника здания, и что в этом плохого?

П.1 ст.287.2 ГК РФ: «При государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.». Что не учитывает эта норма?
Сравним с п.8 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 (2009): «8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.».
Закон повторил разъяснение или отступил от него?

• Почему прекращение права на помещение при его асоциальном использовании происходит по инициативе государственного органа, а не других сособственников (п.1 ст.287.7 ГК РФ)?!

«1. Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.»
5. Проблема создания поэтажной собственности при разделе здания между сособственниками в натуре (ст.252 ГК РФ).

• Какие вопросы должны быть решены в таком судебном акте помимо собственно распределения помещений между сособственниками? Например, подвал должен остаться общим имуществом здания или также быть поделен в натуре?
• В каких случаях предпочтительным является раздел путём продажи общего имущества?

6. Сохранение обременений при разделе недвижимости

Всякий ли раздел сохраняет обременение (трансформирует его на вновь полученные объекты)? Предположим, здание перешло в режим поэтажной собственности, в нём выделены помещения. Предварительно здание было заложено, и залогодержатель дал согласие на его раздел. Означает ли это, что теперь каждое помещение заложено в обеспечение первоначального долга? Как соотносятся эти залоги: в долях или каждое помещение отвечает по долгу в полном размере, а после уплаты между собственниками помещений происходит раскладка (по правилам о солидарных должниках или каким-то иным)?